一场万众期待的“救市”大会

国务院新闻办公室于2024年10月17日（星期四）上午10时举行新闻发布会，请住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。具体内容请参见国新办官网。

亿翰

解读

五大部委同台，稳市场目标坚决

这是一场万众期待的大会，大家都期待了很久。在此之前，市场上已有不少猜测，会上是否会有超预期的稳楼市政策出台？

住建部、自然资源部、财政部、央行、国家金融监管总局五大部委同台，意义重大，救市的决心非常明确，从重磅大会发布的频率、时点、措辞都可见一斑，从中我们可以很清楚的看到“救市”的时间点到了，且已是不得不救，要止住地产下行的趋势，稳定市场。

9月24日，央行、国家金融监管总局、证监会三部委发布三条举措稳楼市，提振股市；9月25日，中共中央国务院发布《中共中央国务院关于实施就业优先战略促进高质量充分就业的意见》，稳定就业形势已是当务之急，需要房地产发挥作用；926中央政治局会议罕见研究经济形势，强调“完成全年经济社会发展目标任务”的诉求，并以较大篇幅阐述房地产相关问题（相关内容为：要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式），给出了目标“止跌回稳”，也是首次提出，给出了政策方向和发力点，存量与增量结合；9月29日国务院常务会议同样提及“努力完成全年经济社会发展标任务”的紧迫性；10月12日，财政部召开重量级大会，发布一揽子财政政策提振经济，稳定楼市，力度很大。

可以肯定是，后续各部委将继续同步发力推动市场的“止跌回稳”，“止跌回稳”是个系统性工作，任何一方都要有作为，要目标一致，行动一致，协同发力。

方向很明确，五大举措稳楼市

此次会议上提的“救市”举措也很清晰了，前面各个大会也有提及：

一是，落实“白名单”。9月26日，中央政治局会议强调“加大‘白名单’项目贷款投放力度”。中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰10月10日至12日在山西太原、陕西西安调研时也提到“房地产市场是当前宏观经济的一个风向标，做好房地产工作对于推动经济持续回升向好、维护人民群众切身利益至关重要，要切实提高政治站位，全力以赴抓好保交房、稳房市等工作，重点强调落实好“白名单”措施。这次会议提到截止到10月16日，“白名单”审批资金规模已达到2.23万亿，年底前将“白名单”的信贷规模增加到4万亿，“白名单”应进尽进、贷款应贷尽贷，将商品住宅项目贷款纳入“白名单”，“白名单”是实现“保交房”的突破口，是稳定预期的关键，但问题的核心是如何将“白名单”落实到位，让贷款落到项目上，不能停留在授信上。有一个原则很清晰，政府、中央不兜底，触碰底线的结果只能是自食其果。

二是、解决“库存”问题，第一个是存量房源的处置，用专项债收购存量房源，用作保障性住房，解决保障性住房的供给问题，控制增量房源的新建，既解决“去库存”的问题，又解决“保障”体系的建设问题，可以说是一举多得，但这一政策也有一个指导原则，地方自主决策，自愿实施，即市场化、法治化，可见实际操作的难度，还有待具体的细则出台；第二个是闲置土地的盘活问题，政治局会议，财政部会议均提及相关命题，将专项债用在土地储备上也是盘活闲置土地有效方式，这些政策将会怎样落实，什么时候落实，有多少的专项债，收购贷款用于盘活闲置土地，存量土地的价格怎么定，存量土地怎么选，大家更关注点的是这些问题。

三是，行政性政策、财税政策调整落实到位，土增税、增值税、限购、限价、限售等这些政策和税收都是在行业上行期产生，为了控制市场的过热，现在这个时候，不能成为市场稳定的阻碍。现实的问题是，现在限购、限贷、限售等政策松绑的作用已经很有限，高能级城市内，这些政策的调整还会有正向的市场反馈，多数的低能级城市其实并没有出现预期中的正向反馈，而且政策作用也没并未表现出持续性，表现出脉冲式的特征。

我们看到一些中高端的市场表现坚挺，今年以来出现了不少的百亿热销大盘，上海·顺昌玖里、融创外滩壹号院二期、瑞安翠湖天地六合、绿发浦江园、上海保利世博天悦、华润置地中环置地中心润府等项目的销售额均是超过了百亿，而这一现象的背后，本质是避险情绪驱动下的投资转移，不能反映整个行业的现状和趋势，绝大多数的消费者的消费倾向和需求还是取决于就业和收入，这已经不再是房地产市场范围内的问题，稳就业的重要性更清晰了。

四是、严控增量要切实落实，9月26日中央政治局会议上提到“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，接下来，去化周期较长的城市将暂停住宅用地的供应，供不应求的地方或有望推出高质量地块。

五是，推动城中村和老旧小区改造，会上提到将通过货币化安置方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，这是一个城市有机更新的概念，也将有利于解决居民问题，这个命题的关键是资金的来源和总量及安排，平衡好地方债务。

政策空间是有的，关键看用不用

中央的杠杆还有上升的空间，关键看是否要加中央的杠杆。财政发力稳定楼市，专项债、特别国债等等工具的使用将是解决问题的关键。

房地产还有空间

一是，城市化还没有完成，前期推进的是城镇化，是空间概念，是载体的概念，后续的城市化是以人为核心，以人为核心的城镇化，这个空间还有很大；

二是 “市场”与“保障”的新住房体系，即双轨制的建立还有很长的路要走，控制“市场”的量，补齐“保障”的短板，最后实现一个目标，市场的归市场，保障的归保障，相互助力，共同推动行业的良性发展；

三是，好房子、好服务的竞争，绿色、低碳、智能、安全的优质资产经营的空间广，还需要企业发力。

政策要分清轻重缓急

加重负向预期的政策暂缓，比如房产税；恢复信心的政策更快出，别犹豫，比如财税改革，土增税、增值税最快速度调整到位，减轻企业和购房者负担，激发市场主体活力；存量房贷利率快速调降，最好一步到位，央行在9月24日提出降低存量房贷利率后，各银行也在做出回应，也将在9月25日调整完成，但有一个问题是，这次调整只调整加点幅度，并不调整LPR定价，即最低只调整到3.55%，对比来看，还是在高位；限购、限贷、限售、限价这些行政性政策已经没有太多存在的必要，能取消的尽快取消；要鼓励支持企业去做好房子，提供好服务，把高质量发展落实到位；长期需要，短期条件不成熟的改革要注重节奏，如现房现售，现在这个时点肯定不适合推翻预售制度，全方位实行现房销售，可以做试点，找到一个折中的方案。